포스팅 목차
공동주택, 연립주택, 단독주택 등의 용어와 그 차이를 아시나요? 빌라와 아파트는 쉬운데, 이러한 주택을 구분하는 용어는 헷갈릴 때가 많습니다. 그러나 반드시 알고 있어야 아파트 분양, 부동산 정책, 세금 등과 관련되어 불이익을 받지 않을 수 있고, 또한 혜택을 놓치지 않을 수 있습니다. 본 포스팅에서는 정확히 구분하는 법과 어떻게 조회하는지를 알려드릴 테니, 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
목차
1. 주택의 종류
주택은 주택법에 의하여 크게 공동주택, 단독주택, 준주택으로 나눌 수 있습니다. 그리고 공동주택, 단독주택, 준주택은 다시 세부 유형으로 분류됩니다.
| 주택 분류 | 해당 주택 |
| 공동주택 | 아파트 연립주택 다세대주택 |
| 단독주택 | 단독주택 다중주택 다가구주택 |
| 준주택 | 주택 외의 건축물 (기숙사, 고시원, 노인복지관 등) |
참고로 근린생활시설은 주택이 아닙니다. 근린주택, 근린빌라라는 표현은 잘못된 것이죠. 오늘의 주제에서 벗어난 이야기 이기 때문에 이것은 별도의 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
2. 공동주택
주택법에 의한 공동주택의 정의는 아래와 같습니다.
"공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
하나의 건축물에 여러 세대가 거주하면서 완전히 독립된 거주공간을 누릴 수 있는 주택입니다. 따라서 세대별 개별등기가 가능합니다.
공동주택은 다시 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 기숙사로 분류됩니다. 나누는 기준은 "바닥면적"과 주거로 사용되는 "층수"입니다.
| 공동주택 분류 | 기준 | 특이사항 |
| 아파트 | - 층수 5층 이상 | - 1층 필로티는 층수에서 제외 - 지하층은 층수에서 제외 |
| 연립주택 | - 바닥면적 합계 660m2 초과 - 층수 4층 이하 |
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| 다세대주택 | - 바닥면적 합계 660m2 이하 - 층수 4층 이하 |
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| 기숙사 | - 건축법으로는 공동주택으로 분류 - 주택법으로는 준주택으로 분류 |
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3. 단독주택
주택법에 의한 단독주택의 정의는 아래와 같습니다.
"단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
한 건물에 한 세대만 사는 주택을 말하며, 공동주택과 반대 개념이기도 합니다. 그런데 건축법에서 정의하고 있는 단독주택에는 다중주택, 다가구주택, 그리고 공관도 포함되어 있습니다.
중요한 점은 여러 명이 살더라도 단독주택이기 때문에 등기는 집주인 한 명만 가능합니다.
즉, "한 건물에 한 세대만 사는 주택" 보다는 "한 건물에 주인이 한 명"이라는 해석이 더 옮습니다.
1) 단독주택
단독주택은 말 그대로 한 건물에 1 가구만 거주하는 주택입니다. 이것은 너무 명확하기 때문에 별도의 설명은 생략하겠습니다.
2) 다중주택
여러 사람이 거주하지만 단독주택 범주에 들어가는 다중주택은 건축법 시행령에 따라 아래의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다. 대표적으로 대학생들이 많이 거주하는 원룸이 있습니다.
- 학생, 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조
- 독립된 주거의 형태가 아님 (각 실별로 욕실은 있으나, 취사시설은 없음 ; 공용 취사시설로 대체)
- 1개 동 바닥면적 660m2 이하
- 주택으로 사용되는 층수가 3개 층 이하 (지하층 제외, 필로티 구조 제외)
3) 다가구 주택
다가구 주택의 조건은 아래와 같습니다.
- 주택으로 사용되는 층수가 3개 층 이하
- 지하층 제외
- 1개 동의 주택으로 사용되는 바닥면적 합계가 660m2 이하
- 19세대 이하가 거주
다가구 주택에 해당하는 것은 우리가 흔히 볼 수 있는 원룸, 빌라가 있습니다.
4) 공관
정부의 고위 관리 등이 공적으로 쓰는 저택을 말한다. 우리가 일상에서 알고 있을 필요는 전혀 없습니다만, 재미로 참고 삼으시라고 간단히 살펴보고 넘어가겠습니다.
공관은 "건축법"에 의해 "단독주택"에 해당합니다. 아래의 인용문을 참고해 주세요.
"공관은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다. 공관 중 우리나라와 외교관계를 수립한 나라의 외교업무수행을 위하여 정부가 설치하여 주한외교관에게 빌려주는 공관은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 기반시설 중 공공 ·문화체육시설의 하나이며, 도시·군관리계획으로 결정하여 설치하거나 도시·군관리계획으로 결정하지 않고도 설치할 수 있는 시설로서 도시·군계획시설로는 공공청사에 해당한다."
4. 준주택
주택법에서는 준주택을 아래와 같이 정의하고 있습니다. 이 역시 우리의 일상과는 거리가 있기 때문에 간단한 게 살펴보고 넘어가겠습니다.
“준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
준주택의 종류는 아래와 같습니다. 우리가 고려해야 할 것은 "오피스텔"뿐이라 볼 수 있겠네요.
- 기숙사 : 건축법 시행령의 분류에서는 공동주택으로 분류하나 주택법에서는 준주택으로 분류하고 있습니다.
- 다중생활시설 : 고시원이 이에 해당함.
- 노인복지주택
- 오피스텔 : 건축법상 업무시설이지만, 주거용으로 사용할 경우 준주택으로 분류됩니다.
요즘 주거용 오피스텔에서도 거주를 많이 하는 트렌드죠? 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 주거용으로 사용할 경우 준주택으로 분류됩니다.
거주자가 주거하고 전입신고를 하게 되면 "주거용 오피스텔"로 분류되어 주택법상 준주택에 포함됩니다. 이는 세금과도 관계가 있으며, 주택법과 관련하여 아파트 청약할 때에도 관련이 있습니다. 이 부분은 내용이 길기 때문에 별도의 포스팅에서 자세하게 다루도록 하겠습니다.
5. 다세대 다가구 차이점
그럼 다세대 다가구의 차이는 무엇일까요?
| 다세대주택 | 구분 항목 | 다가구주택 |
| 4개 층 이하 | 층수 | 4개 층 이하 |
| 660m2 이하 | 바닥면적 합계 | 660m2 이하 |
| 가능 | 가구별 구분 등기 | 불가 |
| 가능 | 개별세대분양, 소유가능 | 불가 |
| 공동주택 | 등기부상 건축물 종류 | 단독주택 |
| 제한 없음 | 거주 세대수 | 19세대 이하 |
위와 같은 차이가 있지만, 가장 중요한 다세대 다가구 차이점은 바로 "소유권" 이 누구한테 있는지 입니다.
다세대주택은 각 세대가 소유권을 가질 수 있습니다. 반면에 다가구 주택은 각 세대가 가질수 없습니다. 건물주인 1명만이 소유권을 가질수 있습니다. 여기서 다세대 다가구 차이가 가장 명확히 드러나는 것이죠.
이에 따라 "개별등기" 가능 여부도 구분되겠죠?
이 외에도 거주 세대수에도 큰 차이가 있습니다. 다세대 주택은 제한이 없는 반면에, 다가구 주택은 19세대가 넘으면 안됩니다.
오늘은 이렇게 주택의 분류에 대해 알아보았습니다. 대출을 받거나, 집을 사거나, 분양을 받거나 등의 일을 볼 때 주택의 종류를 잘 알아야 생각하지 못한 불이익을 피할 수 있습니다. 본 포스팅이 여러분에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 부족한 글 읽어주셔서 감사하고, 오늘도 행복한 하루 되시기 바랍니다!
