헷갈리는 오피스텔 세금 총정리, 주택 수 포함 여부 (무주택 vs 유주택)

 오피스텔은 아파트 청약 시 무주택일까요? 오피스텔은 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나뉘고 이에 주택수 판정이 달라집니다. 그리고 세금도 달라지죠. 일반주택에 비해 복잡한 오피스텔에 대해 전반적으로 정리해 보겠습니다.

 

 

목차

 

1. 오피스텔의 종류 (주거용 VS 업무용)

 기본적으로 업무용인 오피스텔은 건축법을 따릅니다. 그러나 주택법 상 오피스텔의 주거기능을 일부 인정하여 준주택으로 간주합니다. 그리고 소득세법으로는 오피스텔에 상시 거주할 경우 주택으로 간주합니다. "주거"의 기능을 하는 경우를 예외에 둔 것입니다. 그래서 "주거용 오피스텔"과 "업무용 오피스텔"로 분류하는 것이죠.

 

 그럼 우리는 이것을 어떻게 구분할 수 있을까요? 주택임대사업자와 일반임대사업자처럼 오피스텔에 사업자가 등록이 되어있으면 쉽게 구분이 가능합니다. 그러나 사업자가 등록되지 않은 경우에는 주거의 형태를 보고 판단해야 합니다.

 

 정부에서는 아래의 조건을 만족하는 오피스텔을 "주거용 오피스텔"로 간주합니다.

 

• 전입신고가 되어 있는 경우 (업무용 오피스텔은 전입신고 불가함)
• 전용면적 120㎡  이하인 경우 (2021년 11월에 기존 85㎡ 에서 120㎡ 으로 변경됨)
• 싱크대, 화장실 등 주거시설이 갖춰져 있는 경우 

 

 

2. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 세금 비교

 앞서 말씀드린 것처럼 오피스텔의 "주거기능"을 인정하여 "주택"으로 간주하는 이유는 세금 때문입니다. "주거용 오피스텔"은 업무용 오피스텔에 비해 면제 혹은 감면의 혜택이 있습니다. 아래에 표로 정리했으니, 찬찬히 살펴보시죠.

 

< 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 과세체계 - 출처 : 직방 >

 

구분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
취득세	ㆍ오피스텔 분양가에 4.6% ㆍ전용면적 60㎡ 이하만 감면   - 주택임대사업자 등록 후 4년간 임대시   - 신규취득자만 감면가능 ㆍ취득세액 200만원 이하시 면제 ㆍ취득세액 200만원 초과시 85% 감면	ㆍ오피스텔 분양가에 4.6% ㆍ감면 없음
재산세	ㆍ건물분의 0.1% ~ 4%   - 과세표준 : 시가표준액+공정시장가액비율 60% ㆍ감면조건   - 전용면적 40㎡이하 : 면제   - 전용면적 40㎡ ~ 60㎡ 이하 : 25%감면 ㆍ토지분 : 0.2 ~ 4%   - 과세표준 : 시가표준액+공정시장가액비율 70%	ㆍ건물분 과세표준의 0.25%   - 과세표준 : 개별공시지가+공정시장가액비율 70% ㆍ토지분   - 2억 원 이하 : 0.2%   - 2억 ~ 10억 원 이하 : 40만원 + 2억 초과분의 0.3%   - 10억 원 초과 : 280만원 + 10억 초과분의 0.4%
종합 부동산세	ㆍ매입 기준시간 6억 원 이하는 합산배제    (비수도권일 경우는 3억 원 이하) ㆍ2018년 4월 부터 8년 이상 임대해야 배제가능	ㆍ비과세
임대 소득세	ㆍ연 2천만 원 이하는 분리과세 선택가능 ㆍ종합소득세로 과세 ㆍ신고의무 없음	ㆍ종합소득세로 과세
양도세	ㆍ주택으로 간주하여 주택수에 포함   ▶ 양도세 중과 O	ㆍ주택수에 불포함   ▶ 양도세 중과 X

 

 

3. 오피스텔의 주택수 포함 여부

 많은 분들이 많이 헷갈려하시는 부분입니다. 특히 "아파트 청약" 때에는 오피스텔을 가지고 계신 분들은 본인이 "무주택자"인지 유주택자인지 많이들 헷갈려하시죠.

 

1) 아파트 청약 시 주택수 포함 여부

 주거용, 업무용 오피스텔 모두 청약 시에는 주택 수에 포함되지 않습니다. 만약 본인이 오피스텔 한 채만 보유하고 있다면, 아파트 청약 시 "무주택자"입니다. 주택법에서 정의하는 주택의 요건인 "등기상에 주택으로 기재"가 되지 않았기 때문에, 일반 건축물로 간주하고 무주택자로 인정해 줍니다.

 

2) 주택 매매 시 주택수 포함 여부

 주택을 매수할 때 보유하고 있는 오피스텔은 "주택"으로 간주되어 "주택 수에 포함"됩니다. 이로 인해 취득세가 중과될 수 있습니다. 단 아래의 조건에 해당하는 오피스텔의 경우는 취득세 중과에 포함되지 않습니다.

 

• 2020년 8월 12일 이전 취득분
• 시가표준 1억 원 이하일 경우

 

 또한 주택수를 매도할 때에도 보유하고 있는 오피스텔은 "주택"으로 간주되어 양도세가 중과됩니다. 매수때와는 다르게 예외사항은 없습니다. 단, 용도변경을 하게 된다면 양도세 중과는 피해 갈 수 있겠습니다.

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 이렇게 우리가 흔히 헷갈려 할 수 있는 오피스텔의 분류별 세금과 주택수포함여부를 알아보았습니다. 이 외에도 주택임대사업자, 일반임대사업자와 같이 어려운 부분들이 많이 있는데요. 이것은 별도의 포스팅에서 자세하게 다룰 예정입니다.

 오늘의 포스팅이 여러분에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다. 부족한 글 읽어주셔서 감사드리며, 좋은 하루 보내시기 바랍니다!

 

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