포스팅 목차
부동산 투자의 꽃이라 할 수 있는 재건축 투자에 관심이 있다면 해당 아파트가 재건축의 대상이 될 수 있는지 판단할 수 있어야 합니다. 그러기 위해서는 재건축의 조건부터 알고 있어야겠지요? 오늘은 아파트 재건축 대상 조건에 대해 알아보겠습니다
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재건축 조건
일반적으로 아파트가 재건축의 대상이 되려면 아래의 항목들에 대한 조건을 만족해야 합니다.
- 세대수가 얼마인지? , 면적이 얼마인지?
- 지은 지 얼마나 오래되었나?
- 얼마나 노후화되었나?
- 주민의 동의를 받았나?
상기 질문에 대한 기준을 통과해야 재건축의 대상이 될 수 있습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
세대수 조건과 면적 조건
기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상이어야 하고 아파트 부지가 10,000㎡ 이상이어야 합니다. 예정 세대수라는 것은 재건축으로 아파트가 다시 지어졌을 때의 세대수를 의미합니다.
이 두 가지 사항은 "정비구역"으로 지정받기 위함입니다. 정비사업이란 말을 들어보셨죠? 일반적으로는 정비구역으로 지정되어야 재건축 대상이 됩니다. 정비구역이 아닌 지역이 재건축이 되는 경우도 있지만 본 포스팅에서는 논외로 하겠습니다.
재건축 연한
아파트가 지어진 지 얼마나 오래되었는지에 따라 아파트 재건축 대상 여부가 달라집니다. 1982년을 기준으로 이후에 지어진 아파트들의 재건축 연한은 20년에서 30년까지 올라갑니다. 최대치는 30년인데요.
사실 이 아파트 재건축 연한 최대치는 지금까지 두 번 변경되었습니다. 2013년 12월에 20년에서 40년으로 늘어났고 2014년에 9월 1일 부동산 대책으로, 재건축 연한이 최대 40년에서 30년으로 줄어들었습니다. 따라서 현재는 최대 30년입니다.
그럼 이제 재건축 연한산정 공식을 알아보겠습니다.
재건축 연한 = 22 + (준공연도-1982) x2 (최대치 30)
이를 바탕으로 도시 지역별 재건축 연한을 정리하면 아래와 같습니다.
| 준공년도 | 재건축 가능년도 |
재건축 가능년도 |
| 1982년 이전 | 20년 이상 | - |
| 1982년 | 22년 이상 | 2004년 |
| 1983년 | 24년 이상 | 2007년 |
| 1984년 | 26년 이상 | 2010년 |
| 1985년 | 28년 이상 | 2013년 |
| 1986년 | 30년 이상 | 2016년 |
| 1987년 | 30년 이상 | 2017년 |
| 1988년 | 30년 이상 | 2018년 |
| 1989년 | 30년 이상 | 2019년 |
| 1990년 | 30년 이상 | 2020년 |
| 1991년 | 30년 이상 | 2021년 |
| 1992년 | 30년 이상 | 2022년 |
| 1993년 | 30년 이상 | 2023년 |
1993년에 건축된 아파트는 딱 올해가 재건축 가능 연도가 되었네요. 참고로 지방은 서울과 달리 재건축 연한이 지나지 않아도 주변환경이 불량한 정도에 따라 재건축이 가능한 경우도 있다고 합니다.
아파트 안전등급
아파트가 얼마나 노후화되었는지에 따라 아파트 재건축 대상 여부가 달라집니다.
"안전진단 실시"를 통해서 아파트 안전등급이 결정됩니다. 안전등급이 D와 E 이어야 재건축이 가능합니다.
안전진단의 평가는 크게 구조안정성 평가와 주거환경중심 평가로 구분하여 시행합니다. 각 평가 아래에 세세하게 진단 항목들이 나뉘어 있는데요. 자세한 내용이 궁금하신 분들은 국토교통부고시 "주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준"을 참고하시면 됩니다. 아래에 링크 남겨놓겠습니다.
이런 진단을 통해 아파트의 대표 성능점수가 매겨집니다. 그에 따라 "평가등급"을 받게 됩니다. 평가등급은 A부터 E까지 있으며, E가 가장 낮은 점수입니다. 평가등급 D 혹은 E를 받았다면 재건축이 가능한 것이죠.
| 평가등급 | A | B | C | D | E |
| 대표 성능점수 |
100 | 90 | 70 | 40 | 0 |
| 성능점수 (PS) 범위 |
100 ≥ PS＞95 | 100 ≥ PS＞80 | 100 ≥ PS＞55 | 100 ≥ PS＞20 | 100 ≥ PS ≥ 0 |
아파트 소유주의 동의
아파트 재건축이 시행되려면 아파트 각 세대의 소유자의 동의를 2/3 이상이 필요합니다. 이 동의가 있어야 정비구역 지정이 가능해지고 재건축 추진위원회가 구성될 수 있죠.
재건축은 대상이 된다고만 해서 끝나는 것이 아닙니다. 많은 재건축 단지가 우여곡절이 많고 아픔도 많죠. 시간도 상당히 오래 걸리는 사업이라 무엇보다 신중해야 합니다. 특히 투자를 고려하고 있다면 말이죠.
아무쪼록 많은 공부와 조언을 통해 신중한 투자를 하시기 바랍니다. 재건축 사업 절차, 추천 지역 등의 내용을 다루는 포스팅도 점차 업데이트하겠습니다.
오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사드리고, 남은 하루도 행복하시기 바랍니다!
