포스팅 목차
본 포스팅에 앞서 DSR 계산기 액셀이 필요하신 분들은 아래의 첨부를 바로 활용해보셔도 좋습니다.
📌첨부) DSR 계산기(스트레스 DSR) 액셀 파일
1. DSR과 스트레 DSR이란?
1) DSR (Debt Service Ratio)
DSR이란 내가 가지고 있는 모든 대출의 원리금 상환 부담을 내 소득 기준으로 어느 정도 비율을 가지고 있는지를 나타내는 지표입니다. 즉,
"DSR=연 소득액 중에서 대출 원리금상환금액이 총 몇 % 인지를 나타내는 수치"
예를 들어, 연 소득이 5,000만 원인데 대출 원리금상환금으로 1,000만 원이 지출된다면, 내 DSR은 1,000만 원/5,000만 원으로 계산하여 DSR 20%가 되는 것이죠.
내가 가지고 있는 대출 상품의 상환기간, 금리(이자율)에 따라 대출별로 각각 원리금상환금을 구한 후 이를 모두 합쳐서 DSR을 계산하기 때문에 대출 종류, 상환기간, 금리가 매우 중요한 요소로 이에 따라 DSR이 많이 달라집니다. 물론 가장 영향이 큰 것은 내 소득이긴 합니다.
2) 스트레스 DSR (Stress Debt Service Ratio)
스트레스 DSR이란 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점(매년 5월, 11월 기준) 금리를 비교하여 그 차이를 "스트레스 금리"라는 명목으로 대출 금리에 일정 금리를 가산하는 것을 말합니다.
스트레스 DSR은 대출 종류별, 금리방식별로 적용하는 방식이 다른데요. 골자는 금리 상황에 따라 위험성을 고려하여 반영한다는 것이죠.
- 금리상승기(고금리시기)에는 스트레스 DSR을 높게 적용
- 금리하락기(저금리시기)에는 스트레스 DSR을 낮게 적용
스트레스 DSR은 무한히 높게 적용되는 것은 아니고, 상한선 3.0%와 하한선 1.5%를 제한 적용합니다. 금리 차이가 아무리 심해도 최대 스트레스 DSR은 3.0%가 적용되고, 금리차이가 없어도 1.0%가 적용되는 것이죠.
각각의 대출 금리에 추가 금리를 더하게 되면 내 DSR이 큰 폭으로 오르게 될 텐데요. 자세한 계산 방법은 아래에 다시 말씀드리겠습니다.
2. DSR 계산 방법
그럼 이제 어떻게 DSR을 계산하는지, 스트레스 DSR을 계산하는지 DSR 계산 방법과 스트레스 DSR 계산 방법을 알아보겠습니다.
1) DSR 계산 방법
DSR 계산 방법은 내가 가진 모든 모든 대출의 원리금 상환금액을 합하여 연 소득과 나누면 됩니다.
주택담보대출의 경우 내가 실제로 납부하는 원리금 상환금액으로 계산하면 되지만, 신용대출처럼 매월 이자만 납부하는 대출상품의 경우에는 원리금 상환대출로 가정하고 그때의 원리금 상환금액을 기준으로 DSR을 계산해야 합니다.
이를 조금 더 자세하게 알아보겠습니다.
2년 만기일시 신용대출의 DSR 계산 방법
내 연소득이 즉, 연봉이 6천만 원인데 신용대출이 1억 원이고, 대출 금리는 5% 만기가 2년, 이자만 납부하는 대출이라고 가정해 본다면, 이 신용대출의 DSR은 아래와 같이 계산됩니다.
📌 2년 만기 신용대출 1억 DSR 계산 방법
- 만기일시 신용대출을 원리금균등방식으로 변경
- 2년 만기를 5년 평균 만기로 변경
- 연 원리금 상환액 ÷ 연 소득 x 100 = DSR(%)
| 구분 | 실제 신용대출 | DSR 적용시 |
| 대출종류 | 만기일시 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 100,000,000 원 | 100,000,000 원 |
| 대출금리 | 5.0% | 5.0% |
| 상환기간 | 2년 | 5년 |
| 월 납부액 | 이자만 416,667 원 | 원리금 1,887,123 원 |
| 연 납부액 | 이자만 5,000,000 원 | 원리금 22,645,480 원 |
| 당해 소득(연봉) | 70,000,000 원 | |
| DSR (%) | 22,645,480원 ÷ 7천만원 x 100 = 32.4% | |
보시는 바와 같이 신용대출의 DSR은 대출 금액에 대비하여 상당히 높게 나온다는 것을 알 수 있습니다. 높게 나오는 이유는 "상환기간"이 매우 짧기 때문인데요.
만약 동일한 조건에서 상환기간만 일반 주택담보대출처럼 25년으로 변경하면 자연스럽게 월 상환금액이 낮아지기 때문에 아래처럼 DSR이 32.4%에서 10.0%로 크게 주는 것을 알 수 있습니다.
| 구분 | 5년 신용대출 | 25년 주택담보대출 |
| 대출종류 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 100,000,000 원 | 100,000,000 원 |
| 대출금리 | 5.0% | 5.0% |
| 거치기간 | 5년 | 25년 |
| 원리금상환(월) | 1,887,123 원 | 584,590 원 |
| 원리금상환(년) | 22,645,480 원 | 7,015,080 원 |
| 당해 소득(연봉) | 70,000,000 원 | 70,000,000 원 |
| DSR (%) | 32.4% | 10.0% |
대부분의 신용대출은 5년으로 설정하지만, 간혹 10년으로 설정하는 신용대출 상품이 있습니다. 새로운 주택을 매입하기 위해 DSR을 고민하고 계신 분들께서는 10년 신용대출이 있는지 알아보는 것도 좋은 방법입니다.
신용대출 + 주택담보대출 DSR
그럼 앞서 신용대출이 있는 상태에서 6억짜리 아파트를 매매할 경우에 DSR 계산 방법을 알아보겠습니다.
📌 주택담보대출 조건
- 대출금액 : 아파트 매매가 6억 중 2억 4천만원 대출 (LTV 40%고려)
- 만기 : 25년 원리금 균등
- 금리 : 4.0%
위와 같은 조건으로 주택담보대출을 받을 경우 1년에 납부해야 하는 원리금 상환금액은 15,201,696원이 됩니다. 이를 통해 신용대출과 주택담보대출을 함께 가져가야 하는 경우 총 DSR 계산 방법은 아래와 같습니다.
| 구분 | 신용대출 | 주택담보대출 |
| 대출종류 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 100,000,000 원 | 240,000,000 원 |
| 대출금리 | 5.0% | 4.0% |
| 거치기간 | 5년 | 25년 |
| 원리금상환(월) | 1,887,123 원 | 1,266,808 원 |
| 원리금상환(연) | 22,645,480 원 | 15,201,696 원 |
| 당해 소득(연봉) | 70,000,000 원 | 70,000,000 원 |
| DSR (%) | 32.4% | 21.7% |
| 총 DSR (%) | 32.4%+10% = 54.1% | |
일반적으로 주택담보대출 시 DSR을 40%로 제한을 두기 때문에 위처럼 40%가 넘을 경우에는 신용대출을 갚아야 주택담보대출이 가능해지겠죠? DSR을 낮추는 방법에 대해서는 아래에 보다 자세하게 말씀드리겠습니다.
비주택 담보 대출 DSR
주택이 아닌 오피스텔 등과 같은 비주택 담보 대출의 경우에는 평균만기를 8년으로 설정합니다. 월세를 받기 위해 오피스텔 담보대출을 가지고 계신 분은 상환기간을 8년으로 설정해서 계산하면 됩니다.
2) 대출별 DSR 평균만기
앞서 DSR 계산 방법에 적용한 평균만기는 대출 상품별로 차이가 있는데요. 가장 많은 대출 상품인 신용대출, 비주택담보대출, 주택담보대출의 평균 만기는 아래와 같습니다.
📌 대출별 평균만기
- 신용대출 = 평균만기 5년
- 비주택담보대출 = 평균만기 8년
- 주택담보대출 = 실제 적용 만기
3. DSR을 낮추는 방법
신규 주택담보대출을 받기 위해서는 DSR을 낮추는 것이 중요합니다. 40%를 넘게 되면 대출을 받기 어렵기 때문인데요. 앞서 DSR 계산 방법에서 보여드린 것에서 어떻게 하면 DSR을 낮출 수 있는지는 알 수 있습니다.
📌 DSR 낮추는 방법
- 신용대출을 분할 상환으로 변경
- 주택담보대출 상환기간을 최대치로 설정
가장 좋은 것은 소득을 높이는 것이나, 안타깝게도 이는 내가 하고 싶다고 할 수 있는 부분이 아니죠.
보다 현실적인 방법 중 하나는 상환기간이 짧아 대출 금액 대비 DSR을 많이 잡아먹는 신용대출의 상환기간이 긴 상품으로 전환하는 것인데요.
일반적인 신용대출은 평균만기 5년을 적용하는데, 요새는 10년 만기 신용대출 상품 등이 있어서 이를 대체하면 DSR을 낮추는 효과를 볼 수 있습니다.
📌 상환기간이 5년에서 10년으로 커질 경우 반대로 DSR은 절반으로 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.
또한, 주택담보대출을 실행할 때 상환기간을 가능한 최대한 긴 기간으로 설정하는 것이 좋습니다. 최장 50년도 있다고 하니 이 부분을 잘 알아보신 후 계획을 세우는 것이 중요하겠습니다.
4. 스트레스 DSR 계산 방법
그럼 앞서 계산한 DSR을 가지고 이번에는 스트레스 DSR 계산 방법을 알아보겠습니다. 앞서 예시로 활용한 신용대출, 주택담보대출 2가지 대출을 그대로 가져와서 스트레스 DSR을 적용하면 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
📌 스트레스 DSR 계산 방법 조건
- 보유 신용대출 : 1억 원, 금리 5%, 2년만기 (5년 평균만기)
- 신규 주택담보대출 : 2억 4천만원, 금리 4%, 25년만기
- 2023년 12월 가중평균금리 : 5.14%
- 직전 5년 중 최고 가중평균금리 : 5.46%
- 스트레스 금리 : 5.46% - 5.14% = 0.32%
스트레스 DSR 계산 방법은 스트레스 금리를 내가 가진 신용대출과 실행할 주택담보대출 금리에 가산하여 원리금 상환금액을 계산하는 것인데요.
이를 스트레스 금리 구하는 법을 먼저 알아야겠죠?
1) 스트레스 금리
스트레스 가산 금리는 한국은행에서 매월 발표하는 가중평균금리를 기준(매년 5월/11월)으로 지난 5년간 가장 높은 가중평균금리와의 차이로 산정합니다.
한국은행에서 발표하는 가중평균금리는 한국은행 홈페이지에서 볼 수 있으며, 지난 1월 30일에 발표된 2023년 12월 기준 가중평균금리는 5.14%로 자세한 사항은 아래의 보도자료를 참고하시기 바랍니다.
📌첨부) 가중평균금리 보도자료
2023년 12월 금융기관 가중평균금리 | 보도자료(상세) | 커뮤니케이션 | 한국은행 홈페이지
2023년 12월 금융기관 가중평균금리
www.bok.or.kr
지난 5년간 최고 금리는 역시 위의 자료에서 확인할 수 있으며, 5.46%로 확인됩니다. 어떻게 구하는지 참고하기 위해서 현재 스트레스 가산 금리를 구해보면 아래와 같습니다.
"5년간 최대 가중평균금리 5.46% - 현재 가중평균금리 5.14% = 스트레스 가산 금리 0.32%"
그런데 스트레스 가산 금리는 하한이 1.5%, 상한이 3.0%라고 말씀드렸죠? 위의 계산에서 스트레스 가산 금리가 0.32%로 계산되었더라도 하한선인 스트레스 금리 1.5%로 적용됩니다.
그럼 이 스트레스 가산 금리 1.5%를 적용하여 스트레스 DSR 계산을 해보겠습니다.
2) 스트레스 DSR 계산 방법
가정해 놓은 신용대출과 주택담보대출에 대해 스트레스 DSR 계산 방법을 적용하면 아래와 같습니다.
신용대출 시 스트레스 DSR 계산
| 구분 | 실제 신용대출 | DSR 적용시 | 스트레스 DSR 적용시 |
| 대출종류 | 만기일시 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 100,000,000 원 | 100,000,000 원 | 100,000,000 원 |
| 대출금리 | 5.0% | 5.0% | 6.5% (1.5% 스트레스 금리) |
| 거치기간 | 2년 | 5년 | 5년 |
| 원리금상환(월) | 이자만 416,667 원 | 1,887,123 원 | 1,956,615 원 |
| 원리금상환(연) | 이자만 5,000,000 원 | 22,645,480 원 | 23,479,380 원 |
| 당해 소득(연봉) | 70,000,000 원 | 70,000,000 원 | 70,000,000 원 |
| DSR (%) | - | 32.4% | 33.5% |
주택담보대출 시 스트레스 DSR 계산
| 구분 | DSR 적용시 | 스트레스 DSR 적용시 |
| 대출종류 | 원리금균등 | 원리금균등 |
| 대출금액 | 240,000,000 원 | 240,000,000 원 |
| 대출금리 | 4.0% | 5.5% (1.5% 스트레스 금리) |
| 거치기간 | 25년 | 25년 |
| 원리금상환(월) | 1,266,808 원 | 1,473,810 원 |
| 원리금상환(연) | 15,201,696 원 | 17,685,720 원 |
| 당해 소득(연봉) | 70,000,000 원 | 70,000,000 원 |
| DSR (%) | 21.7% | 25.3% |
신규로 신용대출을 할 때와 신규로 주택담보대출을 할 때랑 스트레스 DSR 부여하는 방식이 조금 다릅니다. 이는 아래 "3) 스트레스 DSR 적용방식"을 참고해주시기 바랍니다.
참고로 내가 신규 주택담보대출을 할 때에는 스트레스 DSR이 부과되지만, 이 때 보유하고 있는 기존 대출 (신용, 기타)에는 별도로 스트레스 DSR이 가중되지는 않습니다.
신규 대출에 한하여 기존 보유 DSR 합산에 추가로 스트레스 DSR 가 추가되는 것으로 이해하시면 됩니다.
앞서 계산한 방식은 단순한 참조 차원에서 간략히 계산한 사항입니다. 실제 스트레스 DSR 적용방식은 더 복잡하니다. 계산식은 동일하나, 적용하는 정도가 대출의 정도에 따라 달라지기 때문입니다.
3) 스트레스 DSR 적용 방식
스트레스 DSR 계산 방법은 알아봤으니 이를 대출 종류에 따라 적용하는 방식에 대해 살펴보겠습니다.
스트레스 가산 금리는 무조건 100%를 적용하는 것이 아니라, 대출이 종류에 따라 차등을 두어 적용합니다. 예를 들어 신용대출의 경우 만기 5년 이상 고정금리에는 스트레스 가산 금리를 적용하지 않죠.
이렇듯 대충 상황에 따라 상환하는 방식이 다르니, 아래의 표를 참고해 주시기 바랍니다.
| 열1 | DSR 적용시 | 스트레스 DSR |
| 신용대출 | 만기 5년 이상 고정금리 | 스트레스 가산 금리 미적용 |
| 만기 3~5년 고정 금리 | 스트레스 가산 금리 x 60% 적용 | |
| 그 외 | 스트레스 가산 금리 x 100% 적용 | |
| 주택담보대출 변동형 | 변동 금리 | 스트레스 가산 금리 x 100% 적용 |
| 주택담보대출 혼합형 | 5년 미만 고정금리 | 스트레스 가산 금리 x 100% 적용 |
| 5년~9년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 x 60% 적용 | |
| 9년~15년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 x 40% 적용 | |
| 15년~21년 고정금리 | 스트레스 가산 금리 x 20% 적용 | |
| 21년 이상 고정금리 | 스트레스 가산 금리 미적용 | |
| 주택담보대출 주기형 | 5년 미만 주기형 | 스트레스 가산 금리 x 100% 적용 |
| 5년~9년 주기형 | 스트레스 가산 금리 x 30% 적용 | |
| 9년~15년 주기형 | 스트레스 가산 금리 x 20% 적용 | |
| 15년~21년 주기형 | 스트레스 가산 금리 x 10% 적용 | |
| 21년 이상 주기형 | 스트레스 가산 금리 미적용 |
여기에서 주택담보대출의 혼합형과 주기형의 의미는 다음과 같습니다.
📌 주택담보대출 방식
- 혼합형 : 일정기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품
- 주기형 : 일정주기로 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리 적용되는 상품
스트레스 DSR 계산 방법에서는 주택담보대출 주기형이 가장 유리해 보입니다만, 대출을 실행했을 때의 금리와 앞으로의 금리 상황에 따라 다를 수 있으니, 이는 상황에 맞게 자세히 알아보신 후 결정해야 할 것 같습니다.
5. DSR 계산기 (액셀 첨부)
DSR을 계산 방법을 나 혼자 시뮬레이션을 돌려보기 위해서는 각 대출의 원리금 상환금액을 먼저 계산할 줄 알아야 합니다. 이는 네이버 대출 원리금 계산기를 통해서 할 수도 있지만, 액셀 함수를 이용하여 계산할 수도 있죠.
네이버 금융 계산기와 DSR 계산기 액셀에 대해 말씀드리겠습니다.
1) 네이버 금융 계산기
네이버에서는 각 대출 이자와 원리금 상환액을 쉽게 계산해 주고 DSR도 계산해 줍니다. 네이버에서 쉽게 계산할 수는 있지만 여러 가지 경우에 대해서 시뮬레이션을 돌려보고 비교를 해보는 작업을 할 때에는 불편합니다. 한두 번만 간단히 조회해 보는 용도로 사용하시는 분들께 추천드립니다.
2) DSR 계산기 액셀
제가 위에 계산한 모든 결과는 DSR 액셀 계산기를 통해 계산한 것입니다. 액셀 함수 중에는 대출 이자를 구하는 함수와 대출 원리금을 구하는 함수가 있기 때문에 이를 기준으로 작성한 것입니다.
"아파트 매입 계획을 가지고 신용대출, 주택담보대출의 여러 가지 경우를 시뮬레이션해보고, 비교해보고 싶으신 분들은 DSR 계산기 액셀 파일을 추천합니다."
📌첨부) DSR 계산기(스트레스 DSR)포함 액셀 파일
DSR 계산기 액셀을 열어 노란색으로 음영처리된 부분에 나의 연 소득 및 대출 정보 등을 입력하면 DSR과 스트레스 DSR을 자동으로 계산합니다.
오늘은 이렇게 DSR에 대해 알아보았고, DSR 계산 방법, DSR 계산기 액셀에 대해서도 알아보았습니다. 아파트를 구입은 그 어떤 매매보다 신중히 해야 합니다. 특히 대출을 실행할 때에는 여러 가지 제한 사항을 미리 확인해야 추후 당황스러운 일이 생기지 않습니다. 아무쪼록 본 포스팅이 여러분들의 DSR 계산 방법에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 오늘도 행복한 하루 보내시기 바랍니다.
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